IHB jurídico & Fiscal

-Comprar una vivienda segunda transmisión : 10% ITP

-Comprar una vivienda nueva : 10 % IVA + IAJD 1,5% bonificado al 0,5%

-Compra venta aplazada con cláusula resolutoria: AJD 2% 

-Comprar un inmueble nuevo NO vivienda: 21 % IVA + AJD 1,5% bonificado al 0,5%

-Comprar una vivienda nueva con hasta 2 plazas de garaje y trasteros : 10 % IVA + AJD 1,5% bonificado al 0,5%

-Coeficiente de abatimiento: adquiridos hasta 1994

- Inversión sujeto pasivo : 2%  TRANSMISIONES ONEROSAS sujeto pasivo vendedor se negocio pago por elcomprador

-Mayores de 65 años por venta de vivienda habitual ganancia exenta de tributar y si es otro inmueble o elemento patrimonial puede hasta un máximo de 240 mil euros por constitución de renta vitalicia. 

-Inmuebles adquiridos (no por herencia o donación) desde mayo (del 12) a diciembre de 2012 exención del 50% (no tiene validez la venta a un cónyuge, parientes hasta 2do grado o empresas con familiares que la controlen)

-Venta vivienda habitual y reinversión en otra habitual (en la proporción reinvertida)

GANANCIA PATRIMONIAL  POR LA VENTA DE INMUEBLES

Valor de adquisición - Valor de enajenación 

valor de adquisición incluye los gastos y tributos en la compra del inmueble

valor de enajenación debe restarse los gastos y tributos (incluyendo factura de intermediación)

gastos: notaria, registro, tributos como ITP, IVA, IJD, plusvalía municipal, gastos hipoteca, tasaciones,.

mejoras que hayan aumentado el valor del inmueble.

19 %  primeros 6.000 euros

21 %  siguientes 44.000 euros

23 %  resto importe  

.- si el inmueble ha sido alquilado el valor de adquisición debe tener en cuenta las amortizaciones deducidas del IRPF derivadas del alquiler.

.- si el resultado patrimonial es negativo (minusválida) se podrá compensar en el IRPF y en los cuatro años siguientes. Se compensa con otros inmuebles vendidos o valor del inmueble es el indicando en  la liquidación del ISD impuesto sucesiones y donaciones 

.- Deben incluirse los gastos aportados en la herencia o donación sobre el bien transmitido.

.- Incluir las ampliaciones o mejoras como valor de adquisición y si ha sido alquilado, restar amortizaciones del IRPF.

​Valor del inmueble es el indicando en  la liquidación del ISD impuesto sucesiones y donaciones 

.- Deben incluirse los gastos aportados en la herencia o donación sobre el bien transmitido.

.- Incluir las ampliaciones o mejoras como valor de adquisición y si ha sido alquilado, restar amortizaciones del IRPF.

COMPRAVENTA DE SUELO

Siempre con IVA, aunque se trate de 2as transmisiones.

Suelo finalista (suelo urbano consolidado preparado para su  edificación según planificación urbanística)  es posible acogerse a la inversión de sujeto pasivo.

  1. No hay exención de IVA cuando se trata de un suelo urbano consolidado o en fase de urbanización

  2. Para el caso de un suelo urbano consolidado debemos hacer lo posible por cancelar o subrogarnos en una hipoteca preexistente (aunque sea privada)

PG: PLAN GENERAL URBANO

SUELO FINALISTA:  No tiene riesgos regulatorios puesto que cuenta con todos los permisos para su edificación, por lo tanto consolidado.

El suelo no finalista conlleva riesgos por el alto coste de urbanización y gestión de la junta de compensación. Hasta 36 meses para urbanización y 24 meses para reparcelación.

PRESTAMOS AUTOPROMOCIÓN:  prestamos hipotecarios para realizar su vivienda en un suelo adquirido.

PRESTAMO PROMOTOR: préstamos hipotecarios para la promoción de viviendas por promotor.

PRESTAMO HIPOTECARIO : Préstamo = garantías personales  / Hipotecario = garantías reales (el inmueble)

EJEMPLO VENTA DE VIVIENDA ADQUIRIDA POR EXTENCION DE CONDOMINIO con usufructo y nuda propiedad 

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CONDICION RESOLUTORIA compra venta aplazada 

Modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas  en la constitución de la condición resolutoria explícita regulada en el art. 11 de la LH, en garantía del precio aplazado de una compraventa inmobiliaria:

- la transmisión principal de compraventa esté sujeta a TPO

 

La base imponible es la cantidad total garantizada por la condición resolutoria, incluyendo, en su caso, intereses y costas si las mismas quedan garantizadas por la condición de manera expresa.

El tipo de gravamen es el 1% en la cual el sujeto pasivo será el constituyente de la condición resolutoria, esto es, el vendedor, que verá asegurada la transacción.

Los gastos de la condición pueden ser pactados por las partes ATENCIÓN : el comprador debería realizar el pago al vendedor o en su defecto una provisión del importe indicado del 1% sobre la compraventa. El VENDEDOR es el obligo pagador.

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Especial atención a la extinción por el transcurso de un año desde el ultimo día de plazo; esto evitará que el comprador tenga que pagar de nuevo una escritura y el % de la condición resolutoria. EL VENDEDOR deberá prestar atención para asegurarse de cobrar todos los importes durante ese último año y proceder a la notificación fehaciente de reclamación si el comprador no paga lo acordado.