II: Contratos. Disposiciones generales.

III: Regimen económico matrimonial

IV: de La Compra y venta

V: de la Permuta

VI: de los Arrendamientos

VII: de los Censos

VIII: de la Sociedad

IX: del Mandato

X: del Préstamo

XI: del Depósito

XII: Aleatorios o de Suerte

XIII: Transacciones y Compromisos

XIV: de la Fianza

XV: de Prenda, Hipoteca y Antecresis

XVI: de las obligaciones sin convenio

XVII: concurrencia y prelación de créditos

XVIII: de la prescripción

Disposiciones generales

El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse de forma recíproca en dar o prestar algún servicio cuyas cláusulas no podrán ser contrarias a las leyes, la moral ni al orden público.

El cumplimiento de un contrato no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes y producen efecto entre las partes y sus herederos (salvo por causas legales o pacto)

Si el contrato estipula en favor de un tercero este podrá exigir su cumplimiento siempre que lo comunique antes de que haya sido revocado.

Los contratos se perfeccionar por el mero consentimiento y desde entonces se obligan las partes a todas las consecuencias conforme a la buena fe, al uso y la ley.

No se puede contratar a nombre de otro sin estar autorizado siendo nulo, a menos que se ratifique por dicha parte. No se admite juramento en los contratos.

Requisitos esenciales

No existe contrato sin estos requisito (1261) Consentimiento de las partes, Objeto cierto materia del contrato, Causa de la obligación establecida.

Hallándose en lugares distintos entre las partes (oferente/aceptante) se presume celebrado desde que el oferente conoce la aceptación o el aceptante la hubiese remitido y por medio de dispositivos automáticos hay consentimiento desde que se manifiesta la aceptación.

No pueden prestar consentimiento los menores no emancipados (salvo que las leyes lo autoricen) y aquellos con capacidad modificada por resolución judicial (antes: locos, dementes, sordomudos)

Vicios Consentimiento

Será nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo. 

Error: El simple error de cuenta solo dará lugar a su corrección. Para invalidar el consentimiento el error debe recaer sobre la sustancia del objeto y/o sus condiciones.

Violencia: Cuando se emplea fuerza irresistible, incluso por un tercero no interviniente en el contrato. 

Intimidación: Cuando se inspira temor racional y fundado de sufrir un mal inminente y grave en su persona o de su familia. Desagradar no anula el contrato.

Dolo: Cundo con palabras o maquinaciones insidiosas se fuerza a celebrar el contrato; será nulo por dolo grave y solo producido por una parte contratante.

El dolo incidental obliga a indemnizar daños y perjuicios (arras por incumplimiento)

Interpretación

Se estará al sentido literal de sus cláusulas y si sus palabras parecieren contrarias a la intención prevalece la intención sobre las palabras. Si alguna cláusula admite diverso sentido se tomará el más adecuado para que produzca su efecto deseado. Las cláusulas deben interpretarse las unas con las otras conforme al objeto del contrato. Los usos o la costumbre se tendrán en cuenta en las ambigüedades. El contrato será nulo si las dudas recaen sobre el objeto principal sin aclarar la intención y la voluntad. La resolución será diferente si el contrato es de carácter gratuito o por el contrario oneroso.

RESCISIÓN

La acción par pedir la rescisión  sólo dura 4 años 

Para los ausentes (desaparecidos) empieza una vez conocido su paradero, para personas sujetas a tutela hasta que haya cesado la incapacidad.

Son rescindibles:

- Los celebrados por Tutores sin autorización judicial (lesión 1/4 parte de la cosa)

- Los celebrados en representación de los ausentes que hayan sufrido lesión.

- Los celebrados en fraude de acreedores (cuando no puedan cobrar lo que les deben)

- Los contratos referidos a cosas litigiosas celebrados por el demandado (1291/4)

- Los pagos hechos en estado de insolvencia

- Los celebrados en fraude de acreedores por enajenación bienes a titulo gratuito o de carácter oneroso antes de sentencia condenatoria mediante embargo.

- Por cualquier otro motivo establecido por la ley

La acción de rescisión es subsidiaria y puede ejercitarse cuando el perjudicado carezca de otro recurso legal para obtener la reparación del perjuicio.

La rescisión obliga a la devolución de las cosas objeto del contrato con sus frutos, del precio y sus intereses. 

No tendrá lugar la rescisión cuando las cosas se hallaren legalmente en poder de terceras personas que no hubieses procedido de mala fe, en este caso, podrá reclamarse la indemnización por daños y perjuicios al causante de la lesión.

El que adquiere a mala fe las cosas en fraude de acreedores deberá indemnizar por lo daños y perjuicios ocasionados, siempre que fuere imposible devolverlos.

 

NULIDAD

Se anulan los contratos por alguno de los vicios con arreglo a la ley.

La acción de nulidad sólo dura 4 años y comienza por 

Error: desde la consumación del contrato

Violencia: desde el día que esta a cesado

Intimidaddesde el día que esta a cesado

Dolo: desde la consumación del contrato

Falsedad: desde la consumación del contrato

Menores: desde que salieran de la tutela

Incapacitados: desde que salieran de la tutela

Cónyuges: desde la disolución de la sociedad conyugal o matrimonio.

Podrán ejercitar la acción de nulidad los obligados sin embargo, no se puede alegar por incapacidad del contrario, tampoco quien causo intimidación o violencia, dolo o error.

Declarada la nulidad los contratantes deberán restituir recíprocamente las cosas materia del contrato, sus frutos y el precio con intereses, salvo por incapacidad de uno de ellos o cuando la nulidad venga de causa ilícita u objeto (se aplica el código penal); el no culpando por el delito podrá reclamar lo que hubiese dado y no estará obligado a dar o cumplir lo acordado.

Causa Torpe: si el hecho de la causa torpe no constituye delito y la culpa es de ambas partes no podrán reclamarse la una a la otra; cuando sea de un solo contratante aquel que no fuera responsable de la causa torpe podrá reclamar lo entregado, sin  obligación de cumplir lo que hubiera ofrecido. 

La perdida de la cosa será restituida por su valor y los frutos, además con intereses.

La acción de la nulidad queda extinguida por los artículos 1309 a 1314.

 

del contrato de COMPRA y VENTA 

Obligaciones del comprador (1500) a pagar el precio en el tiempo y lugar establecido. Si tuviera temor fundado de acción reivindicatoria o hipotecaria, perturbación en la posesión o dominio podrá suspender el pago hasta que el VENDEDOR haya cesar la perturbación o peligro. Aunque el tiempo de pago estipulado indique la resolución del contrato, el comprador podrá pagar ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial (ej:condición resolutoria) el juez NO PUEDE CONCEDER nuevo termino (mas plazo - 1504 - )

RETRACTO CONVENCIONAL (1507) RETRACTO LEGAL (1521) subrogación por el que adquiere la cosa (venta con arrendadores que no desistieron de la cláusula de adquisición preferente). 9 DIAS desde la Inscripción en el Registro o conocimiento de la venta.

 

Una de las partes se obliga entregar la cosa determinada y la otra a pagar por ella el precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

La venta puede consistir parte de dinero y parte de otra cosa, que se tendrá por permuta.

Si median arras o señal se aplica el 1454 "rescindir el contrato allanándose el comprador a perderlas y el vendedor a devolverlas duplicadas" (dolo contractual por incumpliendo)

Los gastos de otorgamiento de escrituras serán a cuenta del vendedor. Los gastos de primera copia y posteriores a cuenta del comprador, salvo pacto en contrario.

La expropiación forzosa por causa pública se rige por las leyes especiales.

Los cónyuges puede venderse bienes reciprocamente

 

No podrán adquirir por compra (aunque sea subasta publica o judicial) por si mismas o por persona intermediaria:

- Los que desempeñen algún cargo tutelar y tengan bienes a su cargo.

- Los mandatarios cuyos bienes le fueron administrados o encargo de venta.

- Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.

- Los empleados públicos cuya administracion estuvieran encargados.

- Los bienes y derechos en litigios por Magistrados, MF, Secretarios, oficiales de justicia, etc., tampoco por cesión, a excepción de herencias entre coherederos.

- Abogados y procuradores respecto de los bienes y derechos de un litigio por su profesión y oficio. 

SANEAMIENTO POR LOS DEFECTOS o gravámenes ocultos de la cosa vendida. 

asegura la posesión útil de la cosa

El VENDEDOR está obligado al saneamiento de la cosa vendida si la hace impropia para el uso al que se destina, o si disminuyen el uso de tal modo que su conocimiento hubiese paralizado la compra-venta por el COMPRADOR, pero el VENDEDOR no es responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, y de ser perito o profesional el COMPRADOR, no habrá saneamiento aun no estando a la vista.

 

El VENDEDOR responde del saneamiento por vicios o defectos ocultos aunque los ignorase. En las ventas Judiciales no habrá daños y perjuicios pero si lo demás expuesto (se extingue a los 6 meses).

 

Los vicios ocultos deben reunir las siguientes características: ser ocultos o encubiertos, desconocidos del comprador, nocivos a la utilidad de la cosa y anteriores a la venta. 

de una parte el VENDEDOR 

de otra parte el COMPRADOR

> consensual, real, tipico, oneroso, bilateral.

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El VENDEDOR está  obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta, esto es de la posesión legal y pacifica de la cosa vendida y de los vicios o defectos ocultos que tuviere.

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El SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCIÓN (pedida de un bien o derecho por sentencia judicial firme - asegura la posesión pacifica de la cosa)

- Cuando se prive al COMPRADOR de todo o parte de la cosa comprada

- El VENDEDOR responde de la evicción aunque no se exprese en el contrato

- Las partes podrán aumentar, disminuir o suprimir esta obligación al VENDEDOR

- Será nulo el pacto anterior si hubiere mala fe (1476 y 1477)

Cuando se  haya estipulado el saneamiento (o no pactado) y la evicción se ha realizado, el COMPRADOR puede exigir al VENDEDOR : la restitución del precio ya sea menor o mayor al precio de venta; los frutos o rendimientos, costas del pleito por evicción; gastos de contrato si los hubiese pagado el comprador, daños e intereses, gastos voluntarios u ornato si se vendió a mala fe.

El SANEAMIENTO NO podrá exigirse hasta recaer SENTENCIA FIRME por la que se condene al COMPRADOR a la pérdida de la cosa adquirida o parte de la misma (y se le restituya lo suyo).

No está obligado el VENDEDOR al saneamiento si no hay notificación a instancia del COMPRADOR; el comprador demandado solicitará la notificación según LEC. (1482).

Si la finca vendida estuviera gravada sin mención en escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, y de saberlo la COMPRADORA no la hubiese comprado, podrá pedir la acción rescisoria o indemnización durante un año a contar desde el otorgamiento de la escritura , transcurrido el año, podrá reclamar por otro año más solo la indemnización desde que se haya descubierto la carga o servidumbre.

 

 

de la Permuta

de una parte el PERMUTANTE primero

de otra parte el PERMUTANTE segundo

> consensual, real, tipico, oneroso, bilateral. 

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Cada una de las partes se obliga a dar una cosa para recibir otra

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El que pierda por evicción la cosa recibida podrá reclamar lo que entrego a cambio o reclamar indemnización de daños y perjuicios mientras se encuentre en poder del permutante.

Si se recibe la cosa permutada y no era propiedad de quien la entrego, la otra parte no esta obligada a entregar la suya y devolverá la que recibió.

Las partes, de lo no estipulado en el titulo V se rige por las disposiciones de la venta.

 

 

del Mandato

de una parte MANDANTE

de otra parte MANDATARIO (quien realiza el servicio)

> consensual, tipico, caracter gratuito, bilateral. 

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Se obliga una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa por cuenta o encargo

de otra de forma expresa o tácita, por instrumento público o privado, o de palabra, con

aceptación expresa o tácita que se deduce esta última por los actos del MANDATARIO

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El mandato es general cuando comprende TODOS los negocios del MANDANTE

El mandato es especial cuando comprende UNO o MS negocios del MANDANTE

En termino general solo comprende los actos de administración, para transigir, enajenar, hipotecar u otro acto de dominio se precisa Mandato Expreso

 

OBLIGACION DEL MANDANTE: Cumplir con las obligaciones contraídas por el MANDATARIO en los limites del MANDATO y no por los excesos a excepción de si lo ha ratificado expresa o tácitamente. El MANDATE anticipara los importes necesarios para llevar a cabo el MANDATO, si fue anticipado el gasto por el MANDATARIO, y aunque no salga bien el mandato, deberá el MANDANTE reembolsarle al MANDATARIO con intereses. El MANDANTE de los daños y perjuicios por incumplimiento del mandato; el MANDATARIO podrá retener en rienda las cosas objeto del MANDATO hasta que le paguen la indemnización y/o reembolso;

OBLIGACIONES DEL MANDATARIO: 1718 y sucesivos. 

 

El MANDATARIO no puede traspasar los limites del MANDATO.

 

Si el MANDATARIO cumple de forma mas ventajosa el mandato no se considera traspasados los limites señalados.

El menor emancipado puede ser MANDATARIO pero el MANDANTE solo tendrá acción en conformidad de las obligaciones de los menores.

Cuando el MANDATARIO obra en nombre del MANDANTE, este no tiene acción contra quienes ha el primero ha contratado, ni estos, contra el MANDANTE.

El MANDATO se acaba por revocación, por renuncia o incapacitaron del MANDATARIO, por muerte, concurso, insolvencia, declaración de prodigalidad, de este; por incapacidad sobrevenida del MANDANTE (a menos que haya dispuesto continuidad), por resolución judicial a instancias del tutor; revocación voluntaria del MANDANTE (1733), nombramiento de nuevo MANDATARIO para el mismo negocio.

La renuncia por justa causa del MANDATARIO le obliga hasta que el MANDANTE pueda sustituir lo mandado. 

 

 

Adolfo Díaz Garcia Consuegra

Fundador de Iduss Home Broker

Titulado en Peritajes Judiciales, Experto Técnico Inmobiliario, MBA escuela de negocios BA y CC.

Estudios en Grado de Derecho y D. Empresariales