Rebeca Garcia - Consuegra

Abogada

Adolfo Díaz

Asesor Dpto. Jurídico

Materia :

Los diferentes modos de Adquirir la Propiedad (libroIII)

 de las Obligaciones (libro IV)

de los Contratos (libro IV)

  

IVA 

Adquirir una vivienda nueva: 10%

Pueden adquirirse hasta dos plazas de garaje o trasteros anexos a la vivienda: 10%

A partir de la tercera plaza y trasteros:  21%

Adquirir una plaza o trastero, sin vivienda: 21%

Viviendas de protección oficial en régimen especial o de promoción pública: 4 %

El pago de IVA  se hará directamente del COMPRADOR al VENDEDOR, que está obligado a ingresar el importe del impuesto en la Hacienda Pública.

NO PAGA IVA: Si el promotor alquila las viviendas nuevas durante al menos dos años y  son vendidas a un tercero, tributa sobre el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, al considerarse una segunda transmisión: 10%

¿ALGÚN OTRO IMPUESTO RELACIONADO CON EL IVA?, SI. Cuando se adquiere una vivienda nueva debe sumarse otro impuesto, los Actos Jurídicos Documentados que asciende a un 2% que podrá reducirse al 0,10% si la compra de la vivienda se destina a VIVIENDA HABITUAL.

ITP

Adquirir una vivienda 2a mano: 10%

2.- Reducido : 8%

-En la adquisición de viviendas de protección pública de régimen general (incluidos los garajes y anexos que se adquieran conjuntamente), siempre que la vivienda constituya o vaya a constituir la primera vivienda habitual.


- Adquisición  vivienda habitual de jóvenes menores de 35 años (incluidos los garajes y anexos que se adquieran conjuntamente), IRPF no exceda, de 25.000 euros, en tributación individual, o de 40.000 euros, en tributación conjunta.  

3.- Reducido : 4%

- En la adquisición de viviendas de protección oficial de régimen especial (incluidos los garajes y anexos que se adquieran conjuntamente), siempre que la vivienda constituya o vaya a constituir la vivienda habitual

- En la adquisición de la vivienda que vaya a constituir la vivienda habitual de una
familia numerosa (incluidos los garajes y anexos que se adquieran conjuntamente), siempre que la suma de la base liquidable general y de la base liquidable del ahorro del IRPF del sujeto pasivo, su cónyuge, los descendientes y los ascendientes de los anteriores que convivan con ellos, así como de las demás personas que vayan a habitar en la vivienda, correspondiente al período impositivo inmediatamente anterior, con plazo de presentación vencido a la fecha del devengo, no exceda, en conjunto, de 45.000 euros.

- En las adquisiciones de viviendas (incluidos los garajes y anexos que se adquieran conjuntamente) que vayan a constituir la vivienda habitual de un
discapacitado físico o sensorial, con un grado de minusvalía igual o superior al 65%, o psíquico, con un grado de minusvalía igual o superior al 33%

ITP ARRENDAMIENTO 

Antes : El inquilino es quien tiene que pagar este tributo y debe abonarlo en un plazo de 30 días tras firmar el contrato de arrendamiento a través del modelo 600,  también se podía pagar a través de papel timbrado que se compra en un estanco.

Actualmente (vigente):

Se establece la exención del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, modalidad transmisiones patrimoniales onerosas, en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente a los que se refiere el artículo 2 de la LAU (arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario), incorporando para ello el apartado 26 en el artículo 45.I.B) del TRLITPAJD.

Ley:

Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo BOE de 5 de marzo de 2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, contempla un conjunto de medidas de carácter urgente para mejorar el acceso a la vivienda y favorecer el alquiler asequible.

FIANZA ARRENDAMIENTO

Fianza en la LAU 1994 / Decreto 2019 (Marzo) derivada de arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda (1 mes de renta) o a uso distinto del de vivienda (2 meses de renta). El mismo régimen es aplicable a los subarrendamientos. Como máximo dentro de los 15 días hábiles siguientes a la celebración del contrato, o al comienzo real del alquiler si este fuese anterior.

Cuando la finca objeto del contrato se halle ubicada en un término municipal que no cuente con sucursal de ninguna entidad colaboradora de la Generalitat en la gestión depositaria de fianzas, el plazo será de 30 días hábiles.

- El recargo a aplicar será del 5, 10 o 15%, sin la exigencia de intereses de demora, si el ingreso se efectúa dentro de los tres, seis o doce meses siguientes, respectivamente, al término del plazo voluntario de ingreso (15 días hábiles desde la fecha de celebración del contrato), si se ingresa voluntariamente con el principal en el momento de efectuar el depósito de la fianza.


- Cuando no se ingrese voluntariamente con el principal, así como cuando hayan transcurrido más de doce meses, no consignará cantidad alguna en concepto de recargo. En este supuesto, le será girada por la Administración la correspondiente liquidación por el recargo del 20% y los correspondientes intereses de demora por el ingreso de la fianza sin previo requerimiento.

REGISTRO DE LA DELEGACIÓN DE LA AGENCIA TRIBUTARIA VALENCIANA - ALICANTE (ATV)
C/ CHURRUCA, 25
03003 Alacant/Alicante 
Tel: 965 594 812

También en cualquier oficina de correos. En este caso se deberá presentar en un sobre abierto para que se pueda estampar el sello y la fecha en el impreso de solicitud y en la copia. 

IMPRESO : 806 > descargar modelo aqui

 1) descargar formulario completado 2) Realizar pago en entidades financieras 3) Entregar en Churruca o Correos

¿PUEDE EL ARRENDATARIO COMPROBAR si se hizo el ingreso de la Fianza?

Cuando el arrendatario quiera saber si el arrendador ha depositado la fianza, deberá solicitarlo por escrito, mediante una instancia general, una fotocopia del contrato de arrendamiento y una fotocopia NIF de la persona que lo solicita, a:


AGENCIA TRIBUTARIA VALENCIANA (ATV), c/ Gregorio Gea, 14, 46009, València.

Solicitar la devolución del a Fianza: link a GVA Información actualizada

DERRAMAS COMPRA VENTA

El vendedor NO ESTA OBLIGADO a pagar las derramas futuras.

"Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras".art. 17.11 Ley Propiedad Horizontal

En ocasiones, el vendedor abona voluntariamente las derramas futuras, para facililtar la venta o como deferencia al comprador. Esto favorece la economía de la comunidad, pero no se puede obligar al comprador a adelantarlas. Menos todavía respecto de obras que no se han terminado de definir ni se han concretado las derramas

La única obligación que la Ley de Propiedad Horizontal impone al vendedor es la de aportar el certificado de deudas.  

"... En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente..."

Art. 9.1 Ley Propiedad Horizontal

Una derrama aprobada no es una deuda, es deuda cuando existe la obligación de pago por su ejecución o acuerdo de adelanto con quien las realiza. Ahora bien, de no realizarse la obra, el pagador tiene derecho a que se las abonen (devuelvan).

Por lo general, aún no siendo estrictamente obligatorio, los Administradores de Fincas Colegiados suelen incluir en el certificado de deudas algunos pormenores importantes en  cuanto al:

 

> fondo de reserva (si hay alguna aportación pendiente de emitir), consumos (lecturas pendientes de facturar)

> derramas futuras (aprobadas y en curso, con importes y plazos), 

> posibles saldos deudores de final de ejercicio (cuando ha terminado y áun no se han cerrado las cuentas), 

> obras importantes pendientes (ITE, ascensor, grandes rehabilitaciones) 

> recibos emitidos en el último mes en gestión de cobro.

>  cualquier otra información económica relevante sobre la finca que se va a transmitir.

ALQUILER DE VIVIENDA TURISTICA 

En aquellas CC.AA. en las que no exista normativa específica de viviendas vacacionales  será de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) 

 

1º.- Son viviendas de uso turístico, los inmuebles completos, cualquiera que sea su tipología, que, contando con el informe municipal de compatibilidad urbanística que permita dicho uso, se cedan mediante precio con habitualidad en condiciones de inmediata disponibilidad y con fines turísticos, vacacionales o de ocio.

 

3º.- La administración local competente acreditará la compatibilidad urbanística de las empresas y establecimientos de alojamiento turístico de su término municipal.)

Es obligatoria la LICENCIA y PLACA DE VIVIENDA TURISTICA

Si usted desea adquirir la licencia turística le recomendamos la contratación de un técnico o empresa especializada 965 778 083.

El ayuntamiento de Alicante determina las zonas que admiten la obtención de licencias.

LEY DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre ha añadido un párrafo 12 al artículo 17 de la LPH que especifica ciertas facultades de la Junta de propietarios en relación con los apartamentos turísticos:

«12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»

CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA (CEE)

El certificado de eficiencia energética o certificado energético resulta obligatorio para cualquier propietario que desee alquilar o vender un inmueble (vivienda, oficina o local) antes de firmar la operación de compraventa o contrato de alquiler. El CEE tiene validez por 10 años pero ante cualquier modificación del inmueble el CEE debe modificarse de nuevo.

Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.

 

Registro de Certificados de Eficiencia Energética de Edificios - GVA : https://www.gva.es/es/inicio/procedimientos?id_proc=15830

DECRETO 39/2015, de 2 de abril, del Consell, por el que se regula la certificación de la eficiencia energética de los edificios. [2015/3025]

Artículo 13. Información sobre el certificado

 

La información sobre el certificado de eficiencia energética estará contenida, además de en el Registro referido en el presente decreto, en el libro del edificio, cuando resulte preceptiva su existencia, el cual será entregado a los propietarios para la documentación de la obra ejecutada, según se establece en la Ley 3/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de ordenación y fomento de la calidad de la edificación.

En las sucesivas transmisiones de la propiedad (compra venta)  se deberá incorporar, al contrato suscrito, el original del certificado de eficiencia energética correspondiente, y en los arrendamientos se deberá entregar al arrendatario copia del certificado de eficiencia energética correspondiente. En ambos casos, el certificado de eficiencia energética deberá estar vigente y actualizado en el Registro de Certificación de Eficiencia Energética de Edificios.

Los registradores de la propiedad, al practicar la inscripción de los contratos a los que se refiere el párrafo anterior, harán constar por nota al margen si ha quedado acreditada la existencia del certificado de eficiencia energética debidamente inscrito, debiendo comunicar por medios electrónicos, en su caso, al órgano competente la falta de cumplimiento de dicho requisito.

EXCLUIDOS

  • Edificios protegidos por su valor arquitectónico o histórico. 

  • Edificios, o partes, destinados al culto o actividades religiosas. 

  • Construcciones provisionales que se van a utilizar durante un máximo de dos años.

  • Edificios industriales, militares y agrícolas de baja demanda energética. 

  • Edificios o partes de edificios aislados de menos de 50 m2 de superficie útil.

  • Edificios que se adquieran para reformar o demoler. 

  • Viviendas que se usen durante menos de cuatro meses al año y que consuman menos del 25% de energía que se consumiría si se usase durante todo el año.